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PRÉSTAMO CONVENCIONAL

Aprenda qué es un préstamo convencional y los diferentes tipos que puede encontrar.
Descubra los beneficios de un préstamo convencional.
Vea los requisitos que necesita para calificar a un préstamo convencional.
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¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONVENCIONAL?

Un préstamo convencional es un tipo de préstamo hipotecario que no está garantizado por una entidad gubernamental. En cambio, está garantizado por dos empresas patrocinadas por el gobierno: la Asociación Hipotecaria Nacional Federal (Fannie Mae) y la Corporación Hipotecaria Federal de Préstamos para la Vivienda (Freddie Mac).

Los préstamos hipotecarios convencionales son uno de los tipos de hipotecas más populares ofrecidos por bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Cuentan con tasas de interés competitivas y pagos iniciales asequibles, lo que facilita que los prestatarios se conviertan en propietarios.

Existen varios tipos de préstamos convencionales, que incluyen:
Préstamos a tasa fija
Préstamos de tasa ajustable (ARM)
Préstamos combinados (híbridos)
Hipotecas Globales y Préstamos de Activos
Jumbo / Préstamos para construcción
Hipoteca reversible
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Requisitos de préstamos convencionales

Dado que no es una hipoteca respaldada por el gobierno, los préstamos convencionales a menudo tienen requisitos de préstamo más estrictos que otros tipos de préstamos. Estos requisitos pueden variar de un prestamista hipotecario a otro, pero generalmente incluirán lo siguiente:

1. Puntaje de crédito

Su puntaje de crédito es uno de los requisitos más importantes en los préstamos hipotecarios convencionales. Para calificar para un préstamo hipotecario convencional, los prestamistas requerirán un puntaje de crédito de al menos 620. Pero si desea recibir una tasa de interés más baja y mejores ofertas, deberá mejorar su puntaje de crédito a por lo menos 740.

2. Tamaño del préstamo

Hay un límite en la cantidad de préstamo que puede pedir prestado. Para los préstamos convencionales, este límite lo establece cada año la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA).

A partir de 2022, la mayoría de las áreas de EE. UU. tienen un límite de préstamo de $647,200 para una propiedad de una unidad. Las áreas de alto costo como San Francisco o la ciudad de Nueva York también tendrán límites de préstamo más altos de $970,800 para una vivienda unifamiliar. Si necesita más que eso, es posible que deba optar por un préstamo jumbo.

3. Prueba de ingreso

Tener una cierta cantidad de fondos en su cuenta bancaria no es suficiente para calificar para un préstamo convencional. Debe demostrar a los prestamistas que gana suficientes ingresos para liquidar cómodamente el pago mensual de la hipoteca. Para verificar esto, su prestamista hipotecario le pedirá que proporcione documentación que puede incluir lo siguiente:

 

  • Un mes de recibos de pago que demuestren sus ingresos; también, un año hasta la fecha de ingresos.
  • Dos años de declaraciones de impuestos federales.
  • Dos años de declaraciones W-2.
  • Carta de prueba de ingresos de su empleador

 

Los prestamistas se sentirían seguros si ven pruebas de al menos dos años de ingresos estables. Esto significa que no debería haber brechas en el empleo durante este tiempo. Si alguna vez cambia de trabajo, debe ser en el mismo campo. Cambiar de trabajo de, digamos, un maestro a un bombero, con menos de dos años en el nuevo trabajo, muy probablemente puede fallar en su solicitud de hipoteca.

 

Si trabaja por cuenta propia, su principal verificación de ingresos serían sus declaraciones de impuestos. Pero los prestamistas aún querrían ver pruebas de ingresos estables durante los últimos dos años.

 

Si recibe formas adicionales de ingresos, como pensión alimenticia, manutención de los hijos o bonificaciones, también deberá proporcionar documentación para ello.

4. Seguro Hipotecario Privado

Poner un 20% de pago inicial puede ser un desafío para la mayoría de los solicitantes. Se necesita tiempo para ahorrar la cantidad que se necesita y los precios de las viviendas aumentan constantemente. Es por eso que poder dar al menos un 3% de pago inicial es atractivo, especialmente para los compradores de vivienda por primera vez. Sin embargo, esta función tiene un precio: seguro hipotecario privado (PMI).

Los prestamistas requieren PMI si pagó menos del 20% del pago inicial. El propósito de PMI es proteger a los prestamistas en caso de que no cumplan con el préstamo. Sin embargo, a diferencia de la prima del seguro hipotecario (MIP) de la FHA, el PMI se cancela automáticamente una vez que la relación préstamo-valor (LTV) alcanza el 78 %.

LTV se calcula dividiendo el saldo de su hipoteca con el nuevo valor de tasación de su casa. Por ejemplo, si compró una casa por $200,000 y pagó $50,000 en pagos mensuales, tendría un saldo hipotecario de $156,000. Ahora supongamos que ha realizado mejoras y renovaciones que aumentan el valor de su casa a $220,000. Su LTV sería entonces de alrededor del 70,9%.
Así es como se calculó:
$156 000/$220 000 = 0,709
0,709 x 100 = 70,9 %

5. Activos

Además de la prueba de ingresos, los solicitantes de préstamos convencionales también deben presentar pruebas de que tienen fondos para el pago inicial, los costos de cierre y algunas reservas de efectivo. Deberá mostrar sus estados de cuenta bancarios en todas sus cuentas (cuentas de ahorro, corrientes y de inversión) de los últimos 2 a 3 meses.

Si un amigo o familiar te va a ayudar con el pago inicial, deberás presentar cartas de obsequio para certificar que el dinero que recibiste es un obsequio y no un préstamo que requiere devolución. Además, estas cartas deben ser notariadas.

6. Relación deuda-ingreso (DTI)

Su relación deuda-ingreso representa cuánto de su ingreso mensual se dedica a pagar deudas, como deudas de tarjetas de crédito o préstamos para automóviles. Para calcular su relación DTI, suma todos los pagos mensuales de su deuda y luego los divide con su ingreso bruto mensual.

La mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales querrían una relación DTI de al menos 43%. Aunque otros permitirían hasta el 50%, es posible que necesite algunos "factores de compensación", como un puntaje de crédito más alto para calificar.

7. Depósito

Contrariamente a la creencia popular, no necesita un pago inicial del 20% para comprar su primera casa con préstamos hipotecarios convencionales. Sin embargo, hacer un pago inicial mayor lo recompensará con pagos mensuales más bajos y tasas hipotecarias más bajas.

 

El pago inicial que debe proporcionar depende de su situación:

  • Si es la primera vez que compra una casa, puede hacer un pago inicial tan bajo como del 3 %.
  • Si ya no es su primera vez, su requisito de pago inicial sería del 5%.
  • Si está comprando un dúplex, se le pedirá que haga un pago inicial del 15%. Si la propiedad tiene más de dos unidades, tendrá que hacer un pago inicial del 20 %.
  • Para los préstamos jumbo, se le pedirá que haga un pago inicial del 20 al 40%.

8. Verificación de Empleo

Para la mayoría de los prestamistas hoy en día, mostrar su comprobante de ingresos no es suficiente. Tendrían que verificar con su empleador si ha declarado el salario correcto y cuánto tiempo ha tenido el trabajo. Si recientemente cambió de trabajo, el prestamista podría comunicarse con su empleador anterior.

Para los prestatarios que trabajan por cuenta propia, el prestamista a menudo requiere un Formulario 4506-T del Servicio de Impuestos Internos (IRS). Este formulario le permite al prestamista recibir una copia de sus declaraciones de impuestos del IRS. Además, los prestamistas también pueden solicitar la verificación de un contador público certificado para confirmar sus ingresos.

Otra documentación
Su prestamista necesita una copia de su licencia de conducir o tarjeta de identificación estatal. También pueden pedir su número de Seguro Social y su firma, para que puedan obtener su informe de crédito.

Tipos de préstamos convencionales

Hay varios tipos de préstamos convencionales para elegir dependiendo de lo que necesites. Aquí hay seis de estos tipos de préstamos:
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Préstamo convencional conforme

Un préstamo conforme es un préstamo hipotecario convencional que "se ajusta" a las limitaciones establecidas por la FHFA y cumple con los requisitos establecidos por Fannie Mae y Freddie Mac.

Las funciones principales de Fannie Mae y Freddie Mac son proporcionar liquidez al sistema de financiación de viviendas de EE. UU. Lo hacen comprando hipotecas de prestamistas privados, empaquetándolas en valores respaldados por hipotecas (MBS) y luego garantizando a los inversores un pago oportuno del capital y los intereses.

Sin embargo, a Fannie Mae y Freddie Mac no se les permite comprar hipotecas que excedan los límites de préstamo establecidos por la FHFA. Pero con la garantía y los fondos de Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas pueden ofrecer el programa de préstamos hipotecarios a los prestatarios sin preocuparse demasiado por el riesgo.

Además, a la mayoría de los prestamistas les encanta trabajar con un préstamo convencional conforme, ya que es más fácil de agrupar y vender.

Préstamos Jumbo Convencionales

También conocido como préstamo no conforme, un préstamo jumbo es una hipoteca que excede los límites de préstamo establecidos por la FHFA. Además, tampoco es elegible para ser garantizado por Fannie Mae y Freddie Mac.

Dado que los préstamos jumbo ofrecen más financiación que los préstamos conformes, a menudo se asocian con viviendas de lujo. Sin embargo, los préstamos jumbo también vienen con requisitos de préstamo más estrictos. Esto incluye tener un puntaje de crédito estelar de 700 o más, un DTI de 43% o menos y un pago inicial de 20-40%.
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Cartera de Préstamos

Si tiene problemas para calificar para préstamos conformes o cualquiera de los programas de préstamos tradicionales, un préstamo de cartera podría ser una excelente opción para usted.

Los préstamos de cartera son hipotecas que no cumplen con los estándares establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac u otros inversionistas. Entonces, en lugar de vender estas hipotecas, los prestamistas optarán por mantener estos préstamos en sus propias carteras de inversión, de ahí el término "préstamos de cartera".

Dado que estos préstamos son programas internos, los prestamistas pueden establecer sus propias pautas y pueden crear soluciones alternativas a los requisitos de préstamo. Esto puede facilitar que los prestatarios califiquen.

Sin embargo, dado que los préstamos de cartera no tienen garantías, presentan un mayor riesgo para los prestamistas. Por lo tanto, a menudo, este programa de préstamo viene con tarifas y tasas de interés más altas. Además, debido al riesgo involucrado, la mayoría de los prestamistas no suelen ofrecer préstamos de cartera.

Préstamos Subprime Convencionales

Similar to a portfolio loan, a subprime conventional loan is an alternative for those who can't qualify for a conforming loan. Subprime borrowers often have a credit score lower than 640 and other negative factors on their credit reports.
Since subprime borrowers have a high probability of defaulting on the mortgage, lenders impose high-interest rates and fees on their loans.

Subprime conventional loans are not inherently bad. They are useful for borrowers who are having trouble financially, allowing them time to build up their credit and qualify for a better interest rate.
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Préstamos Convencionales Amortizados

Hay dos factores importantes a considerar en un préstamo convencional amortizado: el plazo del préstamo y la relación LTV.

Con un préstamo convencional amortizado, pagará un pago hipotecario mensual fijo hasta que finalice el plazo. Su prestamista dividiría estos pagos mensuales entre el capital y los intereses.

Durante los primeros meses, una mayor parte de su pago se destina a los intereses. Por ejemplo, supongamos que tiene un préstamo de $300.000 con un plazo de 30 años, tasas de interés del 3,5 % y un pago mensual de $1.347,13. Entonces, en su primer mes, sus $1,347.13 se dividirán en $472.13 para el capital y $875 para el interés. Pero eventualmente, pagará más por el capital y menos por el interés.

Los préstamos hipotecarios convencionales a menudo tienen términos flexibles. Sin embargo, debe tener en cuenta que la duración del plazo afectará el monto de su pago mensual.

Préstamos convencionales ajustables

También conocidos como hipotecas de tasa ajustable (ARM), los préstamos ajustables son lo opuesto a los préstamos convencionales amortizados. Si los préstamos amortizados tienen pagos mensuales fijos, el pago mensual de ARM varía según la tasa de mercado actual.

Inicialmente, ARM comienza con una tasa de interés fija, que a menudo es más baja que la tasa de mercado actual, que durará un cierto período de tiempo. Una vez que se acabe el tiempo, la tasa de interés cambiará dependiendo del mercado actual.

La mayoría de los prestatarios se mantendrían alejados de un préstamo ajustable debido a su inestabilidad. Pero otros eligen este programa de préstamo para aprovechar las tasas de interés más bajas y los pagos mensuales durante los primeros años, lo que les permite ahorrar cientos de dólares al mes. ARM suele ser una excelente opción si no planea quedarse en la casa que compró durante mucho tiempo.
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Tasas de préstamos convencionales

Una hipoteca convencional normalmente tiene una tasa de interés fija. Esto significa que la tasa de interés no cambia a lo largo de la vida del préstamo. Aún así, las tasas de una hipoteca convencional suelen ser más competitivas que las de los préstamos respaldados por el gobierno y, a menudo, requieren menos tarifas.
Tarifas mensuales más bajas
El seguro hipotecario privado (PMI) no es requerido por la duración del plazo del préstamo.
Gran recompensa de pago inicial
No se requiere PMI con un pago inicial del 20%.
Multipropósito
Se puede usar en una amplia gama de tipos de propiedades.
Límites de préstamo más altos
Límites de préstamo más altos
Puede comprar una casa más cara si lo desea.
Términos de préstamos flexibles
Es conveniente para cualquier tipo de solicitantes con sus opciones de tasa ajustable y fija.

¿Quién no puede calificar para un préstamo convencional?

Con base en los requisitos establecidos anteriormente, los solicitantes que pueden no calificar para un préstamo convencional son aquellos que recién están comenzando una nueva carrera, aquellos con un poco más de deuda que el promedio o que se han declarado en bancarrota recientemente, y aquellos con calificaciones crediticias bajas. Más específicamente, esta hipoteca sería difícil para aquellos que:
Sufrieron quiebra o juicio hipotecario en los últimos siete años.
Créditos por debajo de 650 puntos.
DTI superiores al 43%.
Pago inicial inferior al 10% o incluso al 20% del precio de compra de la vivienda.
Si alguna vez no te aceptan para un préstamo hipotecario convencional, no creas que es el final. Pregunte por escrito las razones del prestamista y luego intente solicitar otros programas de préstamo.

Por ejemplo, si usted es un comprador de vivienda por primera vez que aún no ha creado suficiente historial de crédito, puede intentar solicitar un préstamo de la FHA. Una vez que tenga suficiente puntaje de crédito o cuando haya alcanzado una relación LTV del 78%, puede refinanciar con un préstamo convencional.

Ventajas de un préstamo convencional

Un préstamo convencional suele ofrecer más flexibilidad y ventajas al prestatario en comparación con otros programas de préstamo. Algunos de sus mayores beneficios incluyen:

Tasas de interés competitivas

Debido a su popularidad entre prestatarios y prestamistas, las hipotecas convencionales suelen ofrecer tasas de interés más bajas.

Pagos iniciales bajos

Los compradores de vivienda por primera vez pueden hacer un pago inicial de tan solo el 3% para comprar una vivienda con un préstamo convencional.

el PMI pueden cancelarse

PMI generalmente cuesta alrededor de 0.2-2% por año. Sin embargo, esta prima de seguro se cancelará automáticamente una vez que alcance el 78% de su LTV.

Elección entre tasas de interés fijas o ajustables

Con un préstamo hipotecario convencional, puede elegir entre una hipoteca de tasa fija (el mismo monto de pago de la hipoteca cada mes) y una hipoteca de tasa ajustable (tasas de interés fluctuantes). Dependiendo de tu situación, uno u otro puede ser más beneficioso para ti.

Se puede utilizar para todo tipo de propiedades.

Aparte de su residencia principal, los préstamos convencionales se pueden utilizar para financiar una variedad de tipos de propiedades, incluidas segundas viviendas, propiedades de unidades múltiples, propiedades de inversión y más.

¿En qué se diferencia un préstamo convencional de otros tipos de préstamos?

Hay varios tipos de préstamos disponibles en la industria de la vivienda y todos ellos tienen diferentes condiciones y características. Veamos la comparación entre las hipotecas convencionales y los otros tipos de préstamos.
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Préstamos convencionales vs. Préstamos VA

Un préstamo VA es un programa hipotecario garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Este tipo de préstamo sólo está disponible para veteranos, militares en servicio activo y sus cónyuges sobrevivientes.

 

Aunque los préstamos VA y convencionales tienen requisitos similares, los préstamos VA no requieren un pago inicial ni un seguro hipotecario.

 

Sin embargo, los prestatarios tendrían que pagar una tarifa de financiación que costará alrededor del 2,3% del monto del préstamo. Esta tarifa única se utilizará para respaldar el programa de préstamos VA. La tarifa de financiamiento se puede pagar en su totalidad al momento del cierre o se puede incluir en el préstamo y pagar a lo largo del tiempo.

 

Otra característica atractiva de un préstamo VA es que no tiene un límite de préstamo. Sin embargo, la cantidad que puede pedir prestada seguirá dependiendo de su capacidad de pago.

 

Los préstamos VA solo se pueden usar para comprar una casa que se convertirá en su residencia principal. Y aunque no hay límite para la cantidad de veces que usa un préstamo VA, solo puede tener un préstamo VA a la vez.

Préstamos convencionales vs. Préstamos FHA

El préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es otro programa de préstamo popular que a menudo se enfrenta a un préstamo convencional. Es una hipoteca respaldada por el gobierno y, a menudo, es la opción para los prestatarios primerizos que aún no han creado puntajes de crédito adecuados.

 

Al igual que una hipoteca convencional, un préstamo de la FHA requiere una prima de seguro hipotecario (MIP) si tiene menos del 20% de pago inicial. Sin embargo, a diferencia del seguro hipotecario privado, MIP no se cancelará automáticamente y permanecerá durante la vigencia del préstamo.

 

Entonces, aunque el requisito mínimo de puntaje de crédito para los préstamos de la FHA es solo 500, eventualmente será más costoso que las hipotecas convencionales.

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Préstamos convencionales vs. Préstamos USDA

El préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) es otro programa hipotecario respaldado por el gobierno. Pero la diferencia clave entre el USDA y una hipoteca convencional es que el préstamo del USDA solo se puede usar para comprar viviendas en lugares que se ajusten a la descripción del USDA de un área rural. Además, la casa que compre con un préstamo del USDA debe ser su residencia principal.

 

Con una hipoteca convencional, cuanto más grandes y estables sean sus ingresos, más probable es que los prestamistas lo acepten. Pero con un préstamo del USDA, los ingresos de su hogar no deben superar el 115 % del salario medio local.

 

Y aunque los préstamos del USDA no requieren un pago inicial ni un seguro hipotecario, se le pedirá que pague una tarifa de financiamiento al cierre y mensualmente.

Líneas finales

 

Hay un montón de opciones cuando se trata de hipotecas. Pero los préstamos convencionales se destacan del resto por tener pagos iniciales bajos, plazos flexibles y tasas competitivas. Y aunque puede ser difícil calificar, los beneficios que recibirá a largo plazo harán que valga la pena. Siempre que tenga buenos puntajes de crédito, una fuente de ingresos estable y la capacidad de pagar el pago inicial y los costos de cierre, es probable que califique para préstamos hipotecarios convencionales.

 

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PRÉSTAMO CONVENCIONAL

No se requiere PMI con un pago inicial del 20%.
Se puede usar para una amplia gama de tipos de propiedades.
Límite de préstamo más altos que algunos programas respaldados por el gobierno.
Términos de préstamo flexibles con opciones de tasa ajustable y tasa fija.
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PRÉSTAMO VA

100% de financiamiento disponible con respaldo total de VA.
No se requiere seguro hipotecario privado (PMI).
No hay penalización con pago inicial.
Garantizado por el gobierno.
Los prestamistas tienen limitaciones.
Los préstamos se pueden asumir.
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PRÉSTAMO FHA

Crédito mínimo de 500 puntos.
Programa de préstamos asegurados por el gobierno.
Aprobación flexible para compradores de vivienda primerizos
Pago inicial del 3.5% con un crédito de 580 y más.
Los costos de cierre pueden ser pagados por el vendedor, el constructor de la vivienda o el prestamista.
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PRÉSTAMO USDA

0%  de pago inicial, o menor que otros productos de préstamos.
Bajo seguro hipotecario privado (PMI).
Los puntajes de crédito más bajos obtienen requisitos de calificación más fáciles.
Puede financiar el 100% del precio de la vivienda.
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