PRÉSTAMO CONVENCIONAL
¿QUÉ ES UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO CONVENCIONAL?
Los préstamos hipotecarios convencionales son uno de los tipos de hipotecas más populares ofrecidos por bancos, cooperativas de crédito y compañías hipotecarias. Cuentan con tasas de interés competitivas y pagos iniciales asequibles, lo que facilita que los prestatarios se conviertan en propietarios.
Existen varios tipos de préstamos convencionales, que incluyen:
Requisitos de préstamos convencionales
Su puntaje de crédito es uno de los requisitos más importantes en los préstamos hipotecarios convencionales. Para calificar para un préstamo hipotecario convencional, los prestamistas requerirán un puntaje de crédito de al menos 620. Pero si desea recibir una tasa de interés más baja y mejores ofertas, deberá mejorar su puntaje de crédito a por lo menos 740.
A partir de 2022, la mayoría de las áreas de EE. UU. tienen un límite de préstamo de $647,200 para una propiedad de una unidad. Las áreas de alto costo como San Francisco o la ciudad de Nueva York también tendrán límites de préstamo más altos de $970,800 para una vivienda unifamiliar. Si necesita más que eso, es posible que deba optar por un préstamo jumbo.
Tener una cierta cantidad de fondos en su cuenta bancaria no es suficiente para calificar para un préstamo convencional. Debe demostrar a los prestamistas que gana suficientes ingresos para liquidar cómodamente el pago mensual de la hipoteca. Para verificar esto, su prestamista hipotecario le pedirá que proporcione documentación que puede incluir lo siguiente:
- Un mes de recibos de pago que demuestren sus ingresos; también, un año hasta la fecha de ingresos.
- Dos años de declaraciones de impuestos federales.
- Dos años de declaraciones W-2.
- Carta de prueba de ingresos de su empleador
Los prestamistas se sentirían seguros si ven pruebas de al menos dos años de ingresos estables. Esto significa que no debería haber brechas en el empleo durante este tiempo. Si alguna vez cambia de trabajo, debe ser en el mismo campo. Cambiar de trabajo de, digamos, un maestro a un bombero, con menos de dos años en el nuevo trabajo, muy probablemente puede fallar en su solicitud de hipoteca.
Si trabaja por cuenta propia, su principal verificación de ingresos serían sus declaraciones de impuestos. Pero los prestamistas aún querrían ver pruebas de ingresos estables durante los últimos dos años.
Si recibe formas adicionales de ingresos, como pensión alimenticia, manutención de los hijos o bonificaciones, también deberá proporcionar documentación para ello.
Los prestamistas requieren PMI si pagó menos del 20% del pago inicial. El propósito de PMI es proteger a los prestamistas en caso de que no cumplan con el préstamo. Sin embargo, a diferencia de la prima del seguro hipotecario (MIP) de la FHA, el PMI se cancela automáticamente una vez que la relación préstamo-valor (LTV) alcanza el 78 %.
LTV se calcula dividiendo el saldo de su hipoteca con el nuevo valor de tasación de su casa. Por ejemplo, si compró una casa por $200,000 y pagó $50,000 en pagos mensuales, tendría un saldo hipotecario de $156,000. Ahora supongamos que ha realizado mejoras y renovaciones que aumentan el valor de su casa a $220,000. Su LTV sería entonces de alrededor del 70,9%.
Así es como se calculó:
$156 000/$220 000 = 0,709
0,709 x 100 = 70,9 %
Si un amigo o familiar te va a ayudar con el pago inicial, deberás presentar cartas de obsequio para certificar que el dinero que recibiste es un obsequio y no un préstamo que requiere devolución. Además, estas cartas deben ser notariadas.
La mayoría de los prestamistas hipotecarios convencionales querrían una relación DTI de al menos 43%. Aunque otros permitirían hasta el 50%, es posible que necesite algunos "factores de compensación", como un puntaje de crédito más alto para calificar.
Contrariamente a la creencia popular, no necesita un pago inicial del 20% para comprar su primera casa con préstamos hipotecarios convencionales. Sin embargo, hacer un pago inicial mayor lo recompensará con pagos mensuales más bajos y tasas hipotecarias más bajas.
El pago inicial que debe proporcionar depende de su situación:
- Si es la primera vez que compra una casa, puede hacer un pago inicial tan bajo como del 3 %.
- Si ya no es su primera vez, su requisito de pago inicial sería del 5%.
- Si está comprando un dúplex, se le pedirá que haga un pago inicial del 15%. Si la propiedad tiene más de dos unidades, tendrá que hacer un pago inicial del 20 %.
- Para los préstamos jumbo, se le pedirá que haga un pago inicial del 20 al 40%.
Para los prestatarios que trabajan por cuenta propia, el prestamista a menudo requiere un Formulario 4506-T del Servicio de Impuestos Internos (IRS). Este formulario le permite al prestamista recibir una copia de sus declaraciones de impuestos del IRS. Además, los prestamistas también pueden solicitar la verificación de un contador público certificado para confirmar sus ingresos.
Otra documentación
Su prestamista necesita una copia de su licencia de conducir o tarjeta de identificación estatal. También pueden pedir su número de Seguro Social y su firma, para que puedan obtener su informe de crédito.
Tipos de préstamos convencionales
Préstamo convencional conforme
Las funciones principales de Fannie Mae y Freddie Mac son proporcionar liquidez al sistema de financiación de viviendas de EE. UU. Lo hacen comprando hipotecas de prestamistas privados, empaquetándolas en valores respaldados por hipotecas (MBS) y luego garantizando a los inversores un pago oportuno del capital y los intereses.
Sin embargo, a Fannie Mae y Freddie Mac no se les permite comprar hipotecas que excedan los límites de préstamo establecidos por la FHFA. Pero con la garantía y los fondos de Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas pueden ofrecer el programa de préstamos hipotecarios a los prestatarios sin preocuparse demasiado por el riesgo.
Además, a la mayoría de los prestamistas les encanta trabajar con un préstamo convencional conforme, ya que es más fácil de agrupar y vender.
Préstamos Jumbo Convencionales
Dado que los préstamos jumbo ofrecen más financiación que los préstamos conformes, a menudo se asocian con viviendas de lujo. Sin embargo, los préstamos jumbo también vienen con requisitos de préstamo más estrictos. Esto incluye tener un puntaje de crédito estelar de 700 o más, un DTI de 43% o menos y un pago inicial de 20-40%.
Cartera de Préstamos
Los préstamos de cartera son hipotecas que no cumplen con los estándares establecidos por Fannie Mae, Freddie Mac u otros inversionistas. Entonces, en lugar de vender estas hipotecas, los prestamistas optarán por mantener estos préstamos en sus propias carteras de inversión, de ahí el término "préstamos de cartera".
Dado que estos préstamos son programas internos, los prestamistas pueden establecer sus propias pautas y pueden crear soluciones alternativas a los requisitos de préstamo. Esto puede facilitar que los prestatarios califiquen.
Sin embargo, dado que los préstamos de cartera no tienen garantías, presentan un mayor riesgo para los prestamistas. Por lo tanto, a menudo, este programa de préstamo viene con tarifas y tasas de interés más altas. Además, debido al riesgo involucrado, la mayoría de los prestamistas no suelen ofrecer préstamos de cartera.
Préstamos Subprime Convencionales
Since subprime borrowers have a high probability of defaulting on the mortgage, lenders impose high-interest rates and fees on their loans.
Subprime conventional loans are not inherently bad. They are useful for borrowers who are having trouble financially, allowing them time to build up their credit and qualify for a better interest rate.
Préstamos Convencionales Amortizados
Con un préstamo convencional amortizado, pagará un pago hipotecario mensual fijo hasta que finalice el plazo. Su prestamista dividiría estos pagos mensuales entre el capital y los intereses.
Durante los primeros meses, una mayor parte de su pago se destina a los intereses. Por ejemplo, supongamos que tiene un préstamo de $300.000 con un plazo de 30 años, tasas de interés del 3,5 % y un pago mensual de $1.347,13. Entonces, en su primer mes, sus $1,347.13 se dividirán en $472.13 para el capital y $875 para el interés. Pero eventualmente, pagará más por el capital y menos por el interés.
Los préstamos hipotecarios convencionales a menudo tienen términos flexibles. Sin embargo, debe tener en cuenta que la duración del plazo afectará el monto de su pago mensual.
Préstamos convencionales ajustables
Inicialmente, ARM comienza con una tasa de interés fija, que a menudo es más baja que la tasa de mercado actual, que durará un cierto período de tiempo. Una vez que se acabe el tiempo, la tasa de interés cambiará dependiendo del mercado actual.
La mayoría de los prestatarios se mantendrían alejados de un préstamo ajustable debido a su inestabilidad. Pero otros eligen este programa de préstamo para aprovechar las tasas de interés más bajas y los pagos mensuales durante los primeros años, lo que les permite ahorrar cientos de dólares al mes. ARM suele ser una excelente opción si no planea quedarse en la casa que compró durante mucho tiempo.
Tasas de préstamos convencionales
Tarifas mensuales más bajas
Gran recompensa de pago inicial
Multipropósito
Límites de préstamo más altos
Puede comprar una casa más cara si lo desea.
Términos de préstamos flexibles
¿Quién no puede calificar para un préstamo convencional?
Por ejemplo, si usted es un comprador de vivienda por primera vez que aún no ha creado suficiente historial de crédito, puede intentar solicitar un préstamo de la FHA. Una vez que tenga suficiente puntaje de crédito o cuando haya alcanzado una relación LTV del 78%, puede refinanciar con un préstamo convencional.
Ventajas de un préstamo convencional
Tasas de interés competitivas
Pagos iniciales bajos
el PMI pueden cancelarse
Elección entre tasas de interés fijas o ajustables
Se puede utilizar para todo tipo de propiedades.
¿En qué se diferencia un préstamo convencional de otros tipos de préstamos?
Préstamos convencionales vs. Préstamos VA
Un préstamo VA es un programa hipotecario garantizado por el Departamento de Asuntos de Veteranos. Este tipo de préstamo sólo está disponible para veteranos, militares en servicio activo y sus cónyuges sobrevivientes.
Aunque los préstamos VA y convencionales tienen requisitos similares, los préstamos VA no requieren un pago inicial ni un seguro hipotecario.
Sin embargo, los prestatarios tendrían que pagar una tarifa de financiación que costará alrededor del 2,3% del monto del préstamo. Esta tarifa única se utilizará para respaldar el programa de préstamos VA. La tarifa de financiamiento se puede pagar en su totalidad al momento del cierre o se puede incluir en el préstamo y pagar a lo largo del tiempo.
Otra característica atractiva de un préstamo VA es que no tiene un límite de préstamo. Sin embargo, la cantidad que puede pedir prestada seguirá dependiendo de su capacidad de pago.
Los préstamos VA solo se pueden usar para comprar una casa que se convertirá en su residencia principal. Y aunque no hay límite para la cantidad de veces que usa un préstamo VA, solo puede tener un préstamo VA a la vez.
Préstamos convencionales vs. Préstamos FHA
El préstamo de la Administración Federal de Vivienda (FHA) es otro programa de préstamo popular que a menudo se enfrenta a un préstamo convencional. Es una hipoteca respaldada por el gobierno y, a menudo, es la opción para los prestatarios primerizos que aún no han creado puntajes de crédito adecuados.
Al igual que una hipoteca convencional, un préstamo de la FHA requiere una prima de seguro hipotecario (MIP) si tiene menos del 20% de pago inicial. Sin embargo, a diferencia del seguro hipotecario privado, MIP no se cancelará automáticamente y permanecerá durante la vigencia del préstamo.
Entonces, aunque el requisito mínimo de puntaje de crédito para los préstamos de la FHA es solo 500, eventualmente será más costoso que las hipotecas convencionales.
Préstamos convencionales vs. Préstamos USDA
El préstamo del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) es otro programa hipotecario respaldado por el gobierno. Pero la diferencia clave entre el USDA y una hipoteca convencional es que el préstamo del USDA solo se puede usar para comprar viviendas en lugares que se ajusten a la descripción del USDA de un área rural. Además, la casa que compre con un préstamo del USDA debe ser su residencia principal.
Con una hipoteca convencional, cuanto más grandes y estables sean sus ingresos, más probable es que los prestamistas lo acepten. Pero con un préstamo del USDA, los ingresos de su hogar no deben superar el 115 % del salario medio local.
Y aunque los préstamos del USDA no requieren un pago inicial ni un seguro hipotecario, se le pedirá que pague una tarifa de financiamiento al cierre y mensualmente.
Líneas finales
Hay un montón de opciones cuando se trata de hipotecas. Pero los préstamos convencionales se destacan del resto por tener pagos iniciales bajos, plazos flexibles y tasas competitivas. Y aunque puede ser difícil calificar, los beneficios que recibirá a largo plazo harán que valga la pena. Siempre que tenga buenos puntajes de crédito, una fuente de ingresos estable y la capacidad de pagar el pago inicial y los costos de cierre, es probable que califique para préstamos hipotecarios convencionales.
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